原標(biāo)題:確保有效運轉(zhuǎn),避免業(yè)委會變成擺設(shè)

　　我國物業(yè)管理實行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制。業(yè)主委員會體現(xiàn)業(yè)主自治,物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理,二者共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　業(yè)委會運行良好與否,直接影響對物業(yè)監(jiān)督的有效性、選定物業(yè)等關(guān)系全體業(yè)主利益的大事。全國第一個業(yè)委會于1991年3月誕生于深圳,據(jù)深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,目前深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅項目超過4200個,但已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)比例僅有三成。業(yè)界專家評估,在已經(jīng)成立的業(yè)委會中,僅三成運轉(zhuǎn)良好。

　　成立業(yè)主委員會有多難?首先,是否成立業(yè)委會,沒有強制性規(guī)定,而成立業(yè)委會,卻有很高的門檻。根據(jù)法律規(guī)定,成立業(yè)委會,需要入住率超過50%,全體業(yè)主簽名同意超過50%。按照這兩個門檻,很多新小區(qū),一兩年之內(nèi)都很難建立起業(yè)委會。

　　其次,區(qū)別于熟人社會下的農(nóng)村自治,城市小區(qū)住戶之間互不相識,治理結(jié)構(gòu)相對松散。許多業(yè)主白天上班,晚上回家,就連門對門居住多年的鄰居可能都不了解。小區(qū)空置率高、老舊小區(qū)出租率高等現(xiàn)實因素,更加劇了業(yè)委會成立難以及運行不良等難題。

　　從法律層面來看,目前國家對于業(yè)委會成立和運行的體制機制還不夠完善,誰來組織、誰來監(jiān)督、誰來管理均未得到明確。《物業(yè)管理條例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”,但是對召開業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督、業(yè)主委員會的法律責(zé)任等,都沒有具體規(guī)定。

　　很多已經(jīng)成立的業(yè)委會成了只有組織,卻沒有固定工作場所、沒有經(jīng)費、沒有專職工作人員的“三無組織”,無法有效地開展工作。

　　而因為是自治組織,業(yè)委會成員大多數(shù)屬于義務(wù)服務(wù),不收任何報酬,而業(yè)委會委員相關(guān)工作經(jīng)驗的匱乏也不利于業(yè)主委員會良好的運作。以往的種種經(jīng)驗表明,必須從制度設(shè)計上保障業(yè)委會的有效運轉(zhuǎn),避免業(yè)委會虛設(shè)成物業(yè)管理“硬傷”。