樓市調控當有效釋放“購房需求”

      時間:2013-05-24 15:50   來源:新華網

        新“國五條”落地,4月份大部分城市房價環比仍上漲(來源:新華網)

        據新華網報道,新“國五條”地方細則落地已50余天,而統計數據顯示,全國70個大中城市中,絕大多數城市的新建商品房和二手房價格,環比仍然呈現上漲趨勢。更有研究機構近期發布報告稱,住房供求已經失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進改革,市場還將出現大起大落。

        “房價全面失控”或許言過其實,但歷年樓市調控所積累的問題,確實不容忽視。輿論認為,樓市雖然經歷“十年九調”,但房價上漲的根本勢頭并未扭轉。筆者認為,樓市“上火”,根源在于市場中巨大的住房需求未能得到有效釋放。

        制定樓市調控政策,必須正視住房需求的存在。這種需求來自四個方面:一是伴隨著城市化進程,大量農村人口遷入城市居住,隨之出現的自住型“剛性需求”;二是隨著居民家庭收入增加,希望改善居住條件出現的“改善需求”;其三,是在投資渠道相對單一,寄望于資產保值增值的“投資需求”;此外,還存在一部分炒買炒賣,借機獲利的“投機需求”。在住房總體供應不足的背景下,這些需求在相當長的一段時期內仍將持續存在。

        巨大“購房需求”的另一面,卻是地方政府土地供應不足,開發商捂盤惜售坐等漲價等人為因素,所導致的供應緊張。供不應求,導致樓市長期處于賣方市場,購房人沒有“貨比三家”的籌碼,失去了“等等看”的耐心,只能被動接受房價上漲的現實。而“今天不買,以后更買不起”的恐慌,更是催促一部分需求提前入市,加劇了樓市供求的失衡。

        可以說,中國樓市在短短的十年間被嚴重“透支”,如牛負重。在這種情形之下,加強樓市調控無疑十分必要。必須承認,過往的歷次調控,最終有效抑制了市場投機行為,基本遏制了房價過快上漲的勢頭。但也應當看到,由于樓市剛性需求和改善型需求并未得到充分釋放,一些調控政策也存在不盡合理、不可持續的地方。比如,一些大中城市一系列“限”字當頭的調控政策,使大量購房需求淤積成“堰塞湖”,而一味增加住房交易環節的稅費,也容易加重購房者負擔,不利于購房需求的合理釋放。

        在總結“十年九調”經驗和教訓的基礎之上,樓市調控政策的制定應當更加審慎,進而增強政策制定的宏觀性和穩定性。一方面,樓市調控應當走出單純依靠行政手段的慣性,更多地利用市場手段,刺激樓市增加供給。這既需要地方政府進一步加大土地供應、降低土地出讓價格,在鼓勵地產商開發更多普通商品房的同時,加大保障性住房的供應力度。同時,也需要盤活住房存量市場,鼓勵二手房交易買賣,削減二手房交易成本。

        另一方面,樓市調控要在穩定預期、完善制度上下功夫。要對過往樓市調控政策做一個全盤的梳理和總結,厘清政府和市場的邊界。要因應市場變化推動一些“臨時舉措”適時退出,更加側重在房產保有、持有環節征稅,弱化房產作為投資品的“特殊功能”,從而確保廣大民眾在可以預期的時間內實現住有所居。做到了這些,房地產市場才有望走出“愈調愈漲”的怪圈,回歸正常的產業形態。

      編輯:高斯斯

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