在26日出讓5塊工業(yè)地塊后，上半年北京土地市場(chǎng)基本已經(jīng)無地塊成交。整個(gè)上半年合計(jì)出讓的72宗地塊中，總土地出讓金僅為144.88億元，與上年度同期的328.46億元相比下調(diào)了55.9%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了最近5年來的最低值。
據(jù)悉，北京市上半年僅出讓了8塊住宅地塊，其中除個(gè)別位置較好外，均為遠(yuǎn)郊區(qū)地塊，無市場(chǎng)熱點(diǎn)成交區(qū)域地塊。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)出讓金銳減是因?yàn)楣⿷?yīng)地塊結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致，“優(yōu)質(zhì)地塊少，特別是缺少優(yōu)質(zhì)住宅類地塊”。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全國20個(gè)重點(diǎn)城市上半年土地出讓金 合 計(jì)2264 .3億 元 ， 同 比 下 降39 .8%。北上廣深四大一線城市2012年上半年土地出讓金合計(jì)425億元，與2011年上半年的986億元相比，則下降了56.9%。鏈家地產(chǎn)分析稱，盡管6月份北京土地溢價(jià)率有所回升，僅僅是政府依靠所剩不多的優(yōu)質(zhì)地塊助推起來的市場(chǎng)回升假象，無法持續(xù)。“總體來看，2012年上半年，北京土地市場(chǎng)成交量創(chuàng)4年新低，土地均價(jià)創(chuàng)3年最低，土地平均溢價(jià)率和土地出讓金均創(chuàng)5年最低，各項(xiàng)指標(biāo)基本都跌至歷史最低點(diǎn)。”
由于樓市長期執(zhí)行嚴(yán)厲調(diào)控政策，盡管3月以來全國市場(chǎng)成交有所復(fù)蘇，但是大部分開發(fā)商的庫存積壓嚴(yán)重，而且在沒有優(yōu)質(zhì)地塊的情況下，入市的積極性依然不高。張大偉分析稱，“整體市場(chǎng)的資金面雖然有所好轉(zhuǎn)，但土地價(jià)格未明顯下調(diào)的情況下，開發(fā)商對(duì)未來的房價(jià)預(yù)期不高，所以拿地的積極性不大。”張大偉還認(rèn)為，商業(yè)地塊總量不多，也影響了全國市場(chǎng)整體土地出讓金的下調(diào)。隨著近期部分城市商業(yè)地塊在土地市場(chǎng)的升溫，業(yè)界已經(jīng)開始普遍重視商業(yè)地塊在“住宅市場(chǎng)長期限購”背景下的潛力。
記者近日發(fā)現(xiàn)，北京市土地整理儲(chǔ)備中心近期掛牌出讓的12宗地塊中有5宗涉及商業(yè)金融性質(zhì)。分別為大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A 1地塊、平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)王辛莊鎮(zhèn)C2商業(yè)金融用地項(xiàng)目等。
“雖然最近全國部分城市再次出現(xiàn)了地王，但是實(shí)際土地市場(chǎng)依然未明顯回暖，目前成交復(fù)蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類地塊。而住宅類地塊目前來看依然未有明顯變化，雖有部分溢價(jià)率比較高，但都為一些小地塊，住宅類地王目前來看并未出現(xiàn)。”張大偉認(rèn)為。
“盡管北京市最近入市的萬柳等地塊可能會(huì)提振土地市場(chǎng)，但是全年土地市場(chǎng)難言樂觀。”張大偉預(yù)測(cè)，“預(yù)計(jì)今年的土地出讓金很可能創(chuàng)造最近數(shù)年來的最低，甚至很可能難以突破800億。”資料顯示，2011年北京土地出讓金達(dá)到1055億元，但與創(chuàng)造歷史紀(jì)錄的2010年相比仍然下降35.7%。在嚴(yán)厲調(diào)控之下，北京樓市成交和房價(jià)均明顯下調(diào)，土地市場(chǎng)也深受影響。
事實(shí)上，前半年全國土地市場(chǎng)的住宅地塊往往以流標(biāo)和底價(jià)成交，由此直接導(dǎo)致了土地財(cái)政的縮水。鏈家地產(chǎn)陳雪告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“調(diào)控持續(xù)使得土地市場(chǎng)在前半年一度跌入冰點(diǎn)，各個(gè)地方政府的土地收益因此急劇減少。”
上半年的土地收入的普遍銳減無疑為下半年完成全年土地出讓任務(wù)增加了壓力。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，未來隨著市場(chǎng)資金面緩解，開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的需求將逐步增加。從供應(yīng)來看各個(gè)城市從7月開始也將會(huì)有明顯增加。(記者 高偉)
