國務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定調(diào)整11類固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例35%的“大限”首次出現(xiàn)松動。在分析人士看來，這一變動釋放出信貸政策調(diào)整的信號，對房地產(chǎn)開發(fā)投資及商品房供應(yīng)的增加都有積極意義。

    開發(fā)項(xiàng)目資本金比例降低

    2004年9月，銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十六條規(guī)定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%。

    這一比例限定至今，5年未動。其間，在2006年8月，隨著樓市持續(xù)高溫，為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會還再次公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申嚴(yán)禁向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。

    在房地產(chǎn)這一資金高度依賴的行業(yè)，很多開發(fā)商幾乎視銀行貸款為“生命線”。尤其是經(jīng)歷了2007年的飛漲和2008年的低迷之后，開發(fā)商愈加明白“手中有錢”才能做到“心中不慌”。而在政府這邊，作為宏觀調(diào)整的手段之一，項(xiàng)目資本金比例的控制一直是遏制樓市過熱的關(guān)鍵“按鈕”之一。

    2008年底，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》，將企業(yè)建設(shè)廉租房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%，但不涉及商品住房。

    此次國務(wù)院常務(wù)會議雖然只是作出相關(guān)決定，具體調(diào)整幅度并未公布，但已引起市場足夠遐想。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現(xiàn)在調(diào)整資本金比例，一方面是國家“保增長”統(tǒng)一部署的需要，另一方面目前樓市處于調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策應(yīng)相應(yīng)放松，這是很合理的。

    “信號意義”大于“實(shí)質(zhì)意義”

    國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%，但比去年同期回落28.2個百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重超過7成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個百分點(diǎn)。與此相關(guān)的數(shù)據(jù)是：一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降11.3%。

    投資回落的背后，是不少開發(fā)商遭遇的資金危機(jī)。上海資深房地產(chǎn)專業(yè)律師羅建榮說，一方面，2008年市場的低迷對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力還是相當(dāng)大的，尤其是一些中小開發(fā)商，不得不“拆東墻補(bǔ)西墻”。一些房地產(chǎn)投資公司甚至出現(xiàn)了“主動違約”的情況：由于地價(jià)偏高，資金不足，不惜放棄幾千萬元的保證金也要退出投標(biāo)。另一方面，一季度至今市場形勢好轉(zhuǎn)，存量房消化速度加快，供應(yīng)不足的問題也隨即顯露出來。

    羅建榮說，去年年底“國六條”明確提出“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)”，到現(xiàn)在調(diào)整商品房開發(fā)項(xiàng)目資本金比例，這些政策動向都傳遞出信貸有所松綁的“信號”。上海市人大代表、上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅說，不少開發(fā)商通過一季度的銷售已經(jīng)回籠了一部分資金，這次信貸政策有所松動，相信對房地產(chǎn)投資會有推進(jìn)作用。

    不過，季寶紅還認(rèn)為，由于大的房產(chǎn)開發(fā)商自有資金比較充分，銀行授信額度很高，資金問題相對較好；中小開發(fā)商的貸款依然較緊縮，對他們來說，此次資本金比例調(diào)整的“信號意義”大于“實(shí)質(zhì)意義”。

    門檻降低房貸風(fēng)險(xiǎn)是否可控

    也有人士擔(dān)心，項(xiàng)目資本金比例下調(diào)，固然解了房企資金之渴，但會不會放大銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)？

    盡管一季度信貸巨量增長，但很多商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占比例持續(xù)萎縮。上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)表明，3月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為6149億元，比上月增加79.65億元；其中地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)月增加46.8億元，同比多增61億元。但房產(chǎn)開發(fā)貸款繼續(xù)回落，余額較上月減少3.3億元，同比多減22.4億元。

    同時(shí)，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量也呈現(xiàn)平穩(wěn)可控態(tài)勢。3月末，上海銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款余額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個百分點(diǎn)，低于同期銀行業(yè)機(jī)構(gòu)總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個百分點(diǎn)。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款持續(xù)萎縮不利于宏觀經(jīng)濟(jì)回暖，降低商品住宅資本金比例有利于“保增長”。它對商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)會產(chǎn)生一定的影響，但幅度不會大。持續(xù)監(jiān)測表明，房貸質(zhì)量總體比較平穩(wěn)，風(fēng)險(xiǎn)總體可控，商業(yè)銀行可根據(jù)不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信用狀況，具體把握。（葉鋒、姚玉潔）