“限大令”打破“大鱷”壟斷土地市場格局

　　土地市場源頭調控悄然開幕，11月10日，國土資源部下發(fā)154號文，對各類城市商品住宅項目單宗用地規(guī)模提出明確上限，“最大地塊不得超過20萬平方米”。在地王頻現的當下，“限大令”能否成為地王“緊箍咒”備受業(yè)界關注。 
 

　　“限大令”鼓勵房地產企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)形成真正競爭

　　今年上半年，樓市“小陽春”逐步演變?yōu)椤盎嘏�”行情，房價快速上漲攪熱了土地市場。北京、廈門、上海等城市接連拍出了多塊高價地王，地價瘋狂的時代卷土重來。

　　9月，中海地產競得上海長風地塊，樓面地價攀過2 .2萬元/平方米，總額創(chuàng)70.06億元天價；同是9月，恒興置業(yè)以10 .47億元，溢價5.139億元的代價，取得廈門島內一宗地塊，樓面地價竟高達每平方米3萬元；11月，北京大龍房地產開發(fā)有限公司以50.5億元拍下北京順義天竺22號地，土地面積52.67萬平方米，樓面地價每平方米也逼近3萬元……

　　廈門均和房地產評估公司總經理王崎認為，今年土地市場的瘋狂很大程度上是由財大氣粗、一擲千金的國有企業(yè)或上市公司帶動起來的，導致拍賣的地塊越來越大，地價越來越高。地王頻出的過程，就是少數房地產大鱷用“天價”提高房地產行業(yè)門檻、壟斷市場。

　　據克而瑞(中國)信息技術有限公司、上海易居房地產研究院等機構聯合發(fā)布的最新報告顯示，截至今年三季度，土地儲備前10名的房地產企業(yè)，其土地儲備總量達3.05億平方米，占到全國房地產開發(fā)土地儲備總量的一半以上。碧桂園在今年前三季度的銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲備夠其銷售13年。

　　國土部有關人士表示，“限大令”主要就是鼓勵房地產企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)能夠形成真正的競爭，打破“大鱷”獨占土地市場�！巴�一地理位置的地塊，出讓的面積越大(假設容積率一樣)，對拿地企業(yè)的資金要求也就越高，如果不規(guī)定地塊出讓面積的上限，一些中小開發(fā)商可能就根本沒有拿地的機會”。

　　近年來已有一些地方國土部門嘗試通過控制土地出讓面積對房地產市場實施局部調控。據重慶市國土資源和房屋管理局介紹，經過研究測算，面積在200-400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門已按此標準設計土地規(guī)模，今年以來市區(qū)出讓的約70%的土地面積都在上述區(qū)間內。

　　能否成為地王“緊箍咒”

　　最令各界關注的是，“限大令”能否真正嚴格土地供應，促進產業(yè)結構調整和節(jié)約集約利用，成為地王“緊箍咒”。

　　一些專家認為，如地產開發(fā)商拿到的最大地塊面積為20公頃，在拿地初期，就要對整個項目的定位、規(guī)劃做足功課。因此，對土地出讓面積設限，不僅能打擊囤地現象，也能規(guī)范地產項目的開發(fā)，讓地產市場上出現更多精品住宅，有助于地產市場的健康發(fā)展。

　　也有一些業(yè)內人士指出，“限大令”的作用將會比較有限，政策本身就有很多模糊之處：“限大令”直接限制的是“商品住宅用地”規(guī)模，對于假借旅游地產、土地整理、城市配套建設項目等名目的用地規(guī)模又該如何限制沒有明確；此外，對大、中、小城市的界定并不明確，以行政規(guī)模界定還是人口規(guī)模也沒有明確規(guī)定。

　　顯而易見，“限大令”對出讓總面積進行了限定，未來一段時間內“總價地王”可能會在土地市場中減少或消失，但這種遏制“地王”的方式并不會對土地出讓單價產生太大影響，也不會對“單價地王”的刷新速度產生任何制約。

　　國土資源部研究室研究員甘紅認為，土地政策參與宏觀調控是一項復雜的系統工程，調控政策的“產生、執(zhí)行、反饋、修正……”是多個子系統相互聯系、相互作用的結果。從這一意義來說，“限大令”如要取得實效，仍有待于更多執(zhí)行細則和配套政策的出臺。

　　專家建議，首先，若想真正規(guī)范開發(fā)商拿地，不僅要限單宗地面積，還要限規(guī)模，限宗數。原則上可規(guī)定，一個獨立企業(yè)在任何一個大城市，在一個自然年度內拿地宗數 不 得 超 過 一 定 數 量 或 者 一 定 面積，這樣才能讓更多企業(yè)參與開發(fā)與競爭；其次，由政府組織統一規(guī)劃，然后拆小出讓地塊，保證中小開發(fā)商有地可開發(fā)，形成健康的房地產競爭市場。甚至單幢樓的土地也可作為出讓單元，這樣可以出現一塊土地中多個開發(fā)商同時開發(fā)，形成及時的足夠的供應量，減少地塊拋荒的問題。

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