三方博弈決定樓市走向 房產市場會否理性降溫？

　　11月份以來，有關二套房貸款利率上調的傳聞不絕于耳，主要集中在上海、南京、廣州等一線城市。表面來看，是對6月22日銀監(jiān)會下發(fā)的《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》的貫徹執(zhí)行，其中強調了二套房貸款必須首付四成，利率按基準利率1.1倍的標準執(zhí)行。市場對此揣測不斷，甚至有傳言說年底即將取消首套房貸利率七折優(yōu)惠。

　　要判斷上述政策取向的可行性，我們不妨先對房地產市場三方利益主體進行剖析。眾所周知，房地產市場有三大利益主體，即地方政府、開發(fā)商和購房者。如果從三大主體的利益動機出發(fā)，地方政府關心的是賣地收入，開發(fā)商權衡的是拿地成本和可能獲得的利潤，普通購房者擔憂的是自己的支付能力能否實現(xiàn)購房夙愿。在這樣的不同動機下，政府關注房地產市場的成交，購房者關注房價，開發(fā)商則既看成交又看房價。

　　為什么在房地產的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，就遭遇二套房貸利率上調的打擊呢？筆者認為，這與今年以來房地產市場的異常升溫有關。以領先全國房地產市場的深圳地區(qū)為例，上一輪上漲周期的高點在2007年10月份，一手房成交均價為17450元/平方米。自今年初房價觸底回升以來，房價上漲速度異常迅猛，連續(xù)兩個月房價突破2萬元/平方米大關。其中有低密度高檔住宅入市的影響，更多的則是房價泡沫的堆積和釋放。

　　放眼全國房地產市場，同樣可以發(fā)現(xiàn)類似的情況。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，環(huán)比上漲0.7%，該指數(shù)早已超越了2007年的最高水平。如果說上一輪房價上漲，與人民幣升值預期、剛性需求釋放以及經(jīng)濟增速較快有關，那么今年以來的房價上漲更多地是對流動性過剩的反映。房價泡沫不僅早已顯性化，而且較上一輪上漲周期更嚴重。我們判斷，在去庫存化尚未終結之前，房地產市場的再庫存化可能就已展開。原因就在于過高的房價，不僅會抑制自住需求，還會擠出投資需求。

　　回顧上一輪房地產市場的去庫存化過程，政府扮演了至關重要的角色。2008年10月，政府出臺了一攬子房地產新政，其中既有對首次購房的七折利率優(yōu)惠，最低首付款低至兩成，也有土地增值稅、印花稅、契稅等方面的減免，住房公積金貸款利率也相應下調。在此基礎上，央行連續(xù)五次降息，最終房貸基準利率由7.47%降至5.31%，極大地降低了購房者的利息負擔。于是，房地產市場開始逐步回暖，并有了年初的小陽春行情。今年以來，為刺激房地產投資的快速回升，6月份又下調了保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例，從而導致了前三季度全國完成房地產開發(fā)投資同比增長17.7%的局面。

　　由此，我們就不難理解上述有關房貸政策收緊的傳聞。如果房價一直居高不下，開發(fā)商的利益不會受損，頂多就是銷售期的延長而已。自住購房者則因房價過高難以承受，推遲購房或選擇觀望。投資性需求在缺乏足夠成交的背景下，也難以吸引資金的參與。且房價上行也會推高租金覆蓋月供的平衡點，不利于投資性需求的低成本釋放。于是，對于政府出手的預期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振，難免會影響到開發(fā)商的拿地熱情，地方政府的賣地收入必然難以保證。而房地產行業(yè)產業(yè)鏈較長，勢必影響到相關上游行業(yè)的需求，加劇鋼鐵、水泥、建材等行業(yè)的產能過剩。在新開工面積縮減的背景下，房地產開發(fā)投資也會相應下滑，對于目前以投資拉動的經(jīng)濟復蘇而言，打擊甚大，這也是政府不希望看到的。

　　但從政府的初衷來看，打擊的對象應該是投資性需求，即擠壓泡沫的過程就是讓市場需求回歸理性的過程。這樣，房地產市場會理性降溫，但又不至于損害到自住需求的購房者。于是，諸如嚴格執(zhí)行二套房貸政策，以及取消首套購房利率優(yōu)惠的傳言正好也符合了政府的心理預期。不過，我們判斷，前者的可能性較大，后者可能時機尚未成熟。一切有關房地產市場的政策懸念，均需要三方利益主體博弈后方可得知，對此我們不妨拭目以待。(中國銀行私人銀行(深圳)投資顧問 陳波翀）

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