限購、限貸重壓下 北京商辦房再上市身價縮水百萬

　　多家房產中介近日重啟“商辦房”交易板塊，門店公開代理商辦房源。但在限購、限貸重壓下，“商辦房”重新上市并未引來太多關注。“連70年產權住宅都賣不出去，誰買‘商辦’？”有中介經紀人透露，相比“3·26新政”前，“商辦房”部分房源跳水約百萬元。

　　交易重啟依然難逃限購

　　“商辦房”由“商住兩用房”脫胎而來，這類房產從規劃上本是商業、辦公項目，經開發商擅自更改規劃、加裝部分住宅設施，搖身一變成為所謂的“商住兩用房”。

　　今年3月26日，本市針對商業辦公項目進行限購。各大中介在重壓執法下紛紛下架商辦房源，“商住房”一詞甚至因違規宣傳而被網站刪除。于是，此次鏈家等多家房屋中介重啟代理，宣傳頁面上只見“商辦”，不見“商住”。

　　雖然可以委托給中介機構代理交易，但是商辦項目依然面臨著極為嚴苛的條件：新建商業、辦公項目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個人銷售；存量商辦項目可以銷售給個人，但執行嚴格限購政策的同時，也不得辦理銀行貸款。

　　從目前市場來看，一些在“3·26新政”前成交的二手商辦房將是中介代理的主要房源。雖然已對外聲稱將重新代理交易，但記者昨天登錄鏈家網查詢此前多個“商住房”小區發現，依然沒有房源掛出來。多位鏈家經紀人介紹，由于系統問題，商辦房源昨晚才開始錄入，尚未掛網。

　　時隔多月成交價大跳水

　　對于商辦房源的交易前景，業內并不看好。

　　“二手住宅都賣不動，別說商辦房了。”經紀人小陳舉例說，北苑家園一套66平方米的一居室，此前同戶型最高賣到484萬元，該房源以470萬元的價格入市“死扛”一個月，如今降到430萬元依然沒能成交。

　　雖然在“3·26新政”前成交的二手商辦房可以出售給個人，但對購房資格的要求十分嚴苛：名下在京無住房和商辦類房產記錄；在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。條件與普通住宅限購相當，而商辦房產權只有四五十年。

　　“現在商辦比住宅唯一的優勢就是價格低。”鏈家經紀人小于出示了目前給美立方商辦項目業主的參考報價：一套77平方米的商辦房，總價220萬元至250萬元；但在“3·26新政”前，同戶型最高賣到388萬元，一般報價也在320萬元至340萬元。

　　麥田地產也已開放二手商辦房交易，成交量不高，價格依然大降。麥田地產中介經紀人介紹：前不久美立方以160萬元成交一套57平方米的商辦房，但新政前最高報價曾達到275萬元；N次方小區5月時也成交了一套65平方米的商辦房，價格從過去的320萬元降到了216萬元。“總的來看，降價幾十萬、甚至百萬元才能成交，要不沒人買。”

　　前景暗淡業主“解套”難

　　“火的時候，美立方小區一個月就能成交10多單甚至20多單。”隔了4個月，小于已不再看好商辦房成交量。

　　過去4個月，商辦項目的成交量陷入“冰封”狀態。

　　中原地產統計數據顯示，限購3個月來，整體市場成交全面降溫，所有商業類項目的簽約數據合計僅2902套，環比調控前3個月的14406套跌幅達80%；剔除其中的寫字樓、商業，實際商辦類簽約接近于零。

　　價格的過度下降也很難讓賣家點頭促成交易。去年9月，市民林女士以180萬元的價格購得潤楓欣尚一套商辦房，今年3月房子漲到230萬元。“如果價格低于買房時的180萬，那我就不可能出售。”她說。

　　“此類物業的投資價值和持有價值明顯減少了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，如果地段好，商辦房后續改變為租賃的可能性較大。不過目前商辦房集中在大興、房山、順義、昌平等區域，體量較大，無論是租賃還是出售“解套”都有點難。記者 曹政 實習生 黃仕明