長租公寓接連“停擺”“資金池”問題亟待監管

　　題：長租公寓接連“停擺”：地產生意金融化 資金池問題怎么破？

　　日前，南京市多部門已啟動審計調查程序，對樂伽公寓的賬目進行審計調查。

　　8月12日，南京市住房保障和房產局有關部門負責人在接受央視財經記者采訪時，介紹了南京市即將開展的住房租賃企業專項整治行動。

　　南京啟動住房租賃市場專項整治行動

　　治理“高進低出” 挪用資金等亂象

　　據了解，此次檢查由南京市房產局、公安局等四部門聯合開展，覆蓋南京市1100家房地產經紀機構和住房租賃企業，重點檢查利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金搶占房源等九類違法行為。

　　南京市房地產市場交易中心副主任 劉東 ：尤其是針對高收低租這種經營模式，包括通過銀行資金融資渠道高價收購房源，以及強制和誘導租客使用租金貸支付租金的行為，對于檢查中發現的問題，我們將聯合相關部門進行聯合懲戒。

　　據律師介紹，此次事件中，樂伽與房東之間的法律文書，從協議的標題、主體羅列、房東出具的授權委托書等材料來看，樂伽公司系受房東的委托出租房屋，根據《合同法》及司法解釋的規定，受托人在委托范圍內從事活動的后果由委托人承擔。

　　據此，在房客已經交付房租的情況下，可以視為房東已經收到房租，應當保障承租人的租賃權。當然，對于每個個案來說，需要根據具體的合同條款及證據材料予以判斷。

　　江蘇三法律師事務所律師 曹登輝：我們這樣一個訴訟風險，以及訴訟成本的角度來看，我們還是希望房東跟房客積極去協調，去妥善地處理后續的問題，不要采取過激的手段。

　　長租公寓“資金池”問題亟待監管

　　在南京市開展的專項行動中，檢查的重點包括：強制或誘導使用“租金貸”“租金挪用”“高出低進”經營的模式。無論是租金貸還是租金挪用，都涉及到“資金池”的問題，這正是近兩年來，爆雷的長租公寓核心問題所在。

　　在樂伽公寓事件中，樂伽公寓一次性向租客收取一年甚至更長期的租金，這些資金的用途卻難以監管。部分資金用來支付進一步收儲房源，部分資金用于投資項目，部分資金甚至有可能被非法侵占。記者在調查中發現：部分租客向樂伽公寓支付租金時，收款方為個人賬戶。

　　樂伽公寓今年3月也曾發出公告，承認其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實。

　　除此之外，已經爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊園恒業公寓則屬于“租金貸”模式。

　　這種模式中，租客與長租公寓簽訂一年期合同，長租公寓誘導租客向網貸機構申請租賃住房分期貸款，網貸機構將合同期內的全部租金一次性支付給長租公寓，而租客則按月向網貸機構還本付息。

　　專家提醒需加強對長租公寓的資金監管。

　　中國人民大學重陽金融研究院副院長 董希淼：比如說，對長租公寓收取的租客的租金，建立一個專門的存管制度，將租客的租金，跟長租公寓運營商的自有資金分開來，防止長租公寓運營商挪用租客的租金。

　　業內人士指出：除了資金運用上存在風險之外，市場中很多所謂的“長租公寓”都處于監管的空白地帶。

　　中原地產首席分析師 張大偉：各地的住建委系統，只能監管我們所說的房地產經紀公司，但是現在很多的這種企業，它打了一個擦邊球，它變成了資產管理公司，嚴格意義上來說，就沒有部門能夠監管它了。