20城市樓市限購 地產投資投機需求或受抑制

　　業內人士稱，從國慶長假期間成交量來看，同比明顯下滑，一二線城市大部分市場的成交量跌幅已超30%

　　重慶晨報

　　哪些城市出臺了政策？

　　昨天，上海市住建委、市規劃國土資源局聯合下發《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出進一步強化市場監管，加大執法力度，規范市場秩序，堅決遏制房價過快上漲態勢。

　　上海市的6條措施具體是：1，進一步加大商品住房用地供應力度。2，進一步加強商品住房用地交易資金來源監管。3，進一步加強新建商品住房預銷售管理。4，嚴厲查處房地產市場違法違規行為。5，全面實行存量住房交易資金監管制度。6，加強政策解讀和宣傳。

　　記者梳理顯示，自9月30日至10月8日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海，這20個涵蓋了一線、二線、三線的城市發布了力度不一的樓市調控政策。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策積極被市場所吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉移到政策未收緊城市。

　　例如，東莞出臺限購政策，除了房價上漲過快等其他城市都有的共性原因外，一個非常特殊的原因是深圳限購升級后，部分剛需購房者和炒房者會轉移需求到東莞，進而造成東莞樓市存在交易規模上升、價格攀升等壓力。

　　調控有何新特點？

　　“十一”前少數二線城市出臺了收緊樓市的限購或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調控。例如，北京分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復到2014年“9·30”之前。

　　各城市新一輪樓市調控政策中，天津、鄭州、成都、濟南、無錫、福州等地則同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區調控”模式。例如，天津對已有1套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內六區和武清區再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。

　　南寧和惠州出臺的新政策則未提及限購限貸政策，基本上是從規范市場交易秩序、穩定市場預期等出發。例如，南寧要求房地產開發企業實際銷售價格不得高于預售申報價。

　　為何是這些城市？

　　多位業內分析人士認為，此輪調控政策的出臺主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。

　　據中國指數研究院數據顯示，9月中國百城房價環比上漲2.83%，漲幅較上月擴大0.66個百分點，漲勢已持續17個月。鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間，多地已在“十一”黃金周期間出臺了收緊性政策。

　　已于8月或9月份開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續保持強勁上漲勢頭。

　　房地產專家謝逸楓曾表示，如果已出臺收緊政策的城市樓市持續高燒不降，地方將調控加碼，出臺提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標準升級，取消稅收優惠，打擊第三方房貸平臺等政策。

　　還有哪些城市可能會收緊？

　　上一輪樓市限購周期(2014年9月30日前)，高峰時期共有46個城市發布了限購政策。經歷十一長假各地密集發布新政后，記者梳理發現，限購城市迅速從8個增至20個城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

　　業內人士分析，未來，石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，仍有出臺限購政策的可能。上海等熱點城市也不排除會在信貸收緊等方面有動作，政策大體上與2010-2011年的限購限貸政策內容吻合，思路也基本一致。

　　嚴躍進表示，后續一些省會城市、計劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會有收緊政策的可能。例如，南昌、長沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽等房價波動很小的城市則主要還是堅持去庫存，同時對租賃市場進行規范。

　　中原地產首席分析師張大偉也認為，一些城市仍面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢。

　　對市場有何影響？

　　張大偉表示，各個城市間的政策會產生疊加的效果。從國慶長假期間的成交量來看，市場成交量比去年同期已經有了一個明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場的成交量跌幅已經超過了30%。

　　展望未來，中國指數研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機需求，房價漲幅將逐步趨穩。

　　“年底前，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期的大；部分城市或在明年價格有所下降。”嚴躍進認為，年底前市場需求依然屬于高位，部分房企會加快推盤。到了明年，市場整體成交量或會下滑，但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規避政策的新做法。