北京市住建委近日發(fā)布，今年北京共有3578個住宅物業(yè)項目進(jìn)行了公示，但尚有279個項目未“曬賬單”。記者從已經(jīng)曬出的賬單發(fā)現(xiàn)，業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)的情況較為普遍，甚至有的社區(qū)連半數(shù)物業(yè)費(fèi)也收不上來。而物業(yè)想通過打官司拿到物業(yè)費(fèi)時，由于法院對物業(yè)服務(wù)案件收案的數(shù)量有控制、訴訟時間漫長等因素，使得訴訟成為難題（4月6日《新京報》）。　

　　業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象在各大住宅小區(qū)的確時有發(fā)生。對于討要物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司一般都采取民事訴訟的方式。在司法實踐中，法院系統(tǒng)對于物業(yè)公司權(quán)利的保護(hù)應(yīng)該說是較為全面的，并不像報道中所說的那樣嚴(yán)峻。　

　　法院系統(tǒng)并沒有報道所述的控制物業(yè)公司立案數(shù)量的規(guī)定和慣例。之所以會產(chǎn)生這樣的認(rèn)識，可能是物業(yè)公司及其代理人對于法院系統(tǒng)多元化糾紛解決機(jī)制的一種誤讀。面臨成批的物業(yè)費(fèi)案件，有些法院在立案前會采取一些訴前調(diào)解措施。比如，幫助物業(yè)公司催告業(yè)主或先做一些調(diào)解工作，要求業(yè)主主動繳納。這樣既避免了雙方訴累，又減輕了法院辦案壓力。如果業(yè)主不予配合，法院將正常啟動立案程序。因為物業(yè)合同一般規(guī)定得較為清楚，物業(yè)費(fèi)案件的審判過程相對于其他類型案件較為簡單、明了。就算沒有簽訂物業(yè)合同，只要物業(yè)公司能夠證明其實際承擔(dān)了物業(yè)責(zé)任，法院也將認(rèn)定為事實物業(yè)合同。所以，在物業(yè)費(fèi)案件中，除了少數(shù)物業(yè)公司由于證據(jù)不足而敗訴或由于物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)情節(jié)嚴(yán)重而酌減物業(yè)費(fèi)外，法院通常情況下都會支持其討要物業(yè)費(fèi)的合理訴訟請求。　

　　如果業(yè)主仍不給付物業(yè)費(fèi)，案件將進(jìn)入民事執(zhí)行階段。以筆者所在的法院為例，2011年共接收物業(yè)費(fèi)民事案件約六百余件，當(dāng)年有三百余件物業(yè)費(fèi)案件進(jìn)入了執(zhí)行階段。總體而言，物業(yè)公司最終真正沒有討回物業(yè)費(fèi)的比例應(yīng)該是比較低的，據(jù)筆者估算應(yīng)該能夠控制在5%之內(nèi)。因此，報道所稱“甚至有的社區(qū)連半數(shù)物業(yè)費(fèi)也收不上來”，應(yīng)該指的是當(dāng)年所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。　

　　根據(jù)筆者與一些業(yè)主的接觸，這些業(yè)主中只有極其少數(shù)是真正逃避繳納物業(yè)費(fèi)的“老賴”，大多數(shù)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)主要出于對物業(yè)服務(wù)的不滿。這些不滿主要表現(xiàn)在物業(yè)沒有按照合同中的約定提供相應(yīng)的設(shè)施、人員及服務(wù)；物業(yè)不協(xié)助甚至干擾業(yè)主成立業(yè)主委員會；物業(yè)未就相關(guān)賬目進(jìn)行公開并作合理解釋；雙方就物業(yè)所收取的停車費(fèi)、廣告費(fèi)等收益分配產(chǎn)生糾紛。而業(yè)主的不滿卻沒有引起物業(yè)足夠的重視，物業(yè)也怠于采取積極的應(yīng)對措施，甚至害怕并千方百計阻撓業(yè)主聯(lián)合起來，企圖采取隔離的方式將業(yè)主“各個擊破”。同時，沒有聯(lián)合起來的業(yè)主勢單力薄，并沒有專業(yè)的法律知識。他們不懂己方主張的權(quán)利哪些是應(yīng)有的，哪些是不合理的，有的更不懂如何搜集證據(jù)以勝訴。當(dāng)權(quán)利難以維護(hù)，不滿得不到疏導(dǎo)的時候，他們只能企望通過不交、少交或緩交物業(yè)費(fèi)來倒逼物業(yè)提供更完善的服務(wù)。　

　　《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)應(yīng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。現(xiàn)實中，雖然大部分物業(yè)已經(jīng)邁出了第一步，曬出了賬單，但這些賬單并不能讓業(yè)主滿意，甚至將矛盾更加激化。業(yè)主普遍就小區(qū)公共區(qū)域支出過高、共用收入零結(jié)余、廣告零收入、賬單不細(xì)化、賬單作假等問題產(chǎn)生爭議。　

　　這些爭議或?qū)�為來年物業(yè)費(fèi)的收取困難埋下伏筆。物業(yè)與其費(fèi)盡心思以訴訟方式討要物業(yè)費(fèi)，不如對業(yè)主開誠布公，將業(yè)主關(guān)心的賬目及收益明細(xì)通過適當(dāng)?shù)胤绞接枰匀�面公布；以服�?wù)業(yè)主為宗旨，盡其所能全面滿足業(yè)主所提出的合理要求。對于客觀上不能做到的，可以坦誠地與業(yè)主交流溝通，說明原因、記錄在案。同時，業(yè)主方面也需充分肯定物業(yè)所作的貢獻(xiàn)、體諒物業(yè)的困難。畢竟，和諧小區(qū)的建立，能夠減低雙方各項成本，對于雙方均是百利而無一害的。　

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