房價控制目標應充分聽取民意

    1月26日出臺的“國八條”中規(guī)定：2011年各城市要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格的控制目標，并于一季度向社會公布。

    近期各地陸續(xù)公布了各自的房價控制目標，但大部分城市規(guī)定：今年新建住房價格漲幅要低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。這就意味著，這些城市的房價漲幅上限范圍在10%-15%之間。也有個別城市的限高較小，比如蘭州規(guī)定房價漲幅不能超過9%。

    值得關(guān)注的是北京。3月29日晚北京公布的目標是：今年北京新建普通住房價格與去年相比穩(wěn)中有降。這是第一個提出房價“降”的城市，也因此得到了社會輿論的認可和支持。但也有值得探討的地方，比如只規(guī)定普通住房（普通住房包括經(jīng)濟適用房、安置房、限價房以及戶型140平米以下、容積率1以下的普通商品住宅）不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價格放開了。況且，普通住房成交均價的漲跌，主要跟供應量和供應結(jié)構(gòu)有關(guān)，今年北京保障房供應量很大，這會拉低均價。

    但不管怎么說，北京還是表達了不讓普通住房價格上漲——這樣一種積極態(tài)度。這是值得其它城市參考和學習的。更須關(guān)注的是，與北京公布房價的同一時間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區(qū)內(nèi)聽取社會的意見，使各地調(diào)控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當?shù)姆绞铰犎∩鐣�的意見，并根�?jù)聽取意見的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標。

    這一信號意義重大。此前各地多以GDP和居民收入增幅為房價控制目標，被網(wǎng)民戲稱為“漲價目標”。實際上，制定房價控制目標，并沒有直接涉及住宅市場的供應和需求，不會從根本上改變市場運行方向。但人們的心理預期很重要，如果大家都認為地方政府不愿意降房價，房價還會上漲，那么這種預期會使很多需求沖進市場，甚至包括投資投機性需求。這就與調(diào)控方針相悖了。

    從中長期來看，房價漲幅與居民收入漲幅相匹配，無可厚非。但在當前國家大力調(diào)控樓市、穩(wěn)定房價的特殊背景下，這么做有失偏頗。各地都有意無意中，忽視了“國八條”中要求各地制定房價控制目標是參照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很簡單，如果今年房價漲幅基本與各地收入增長一致，則所謂的“房價上漲過快”城市居民的住房支付能力沒有任何提高。只有收入漲幅明顯大于房價漲幅，才會使部分高房價城市民眾的購房能力得到提高。

    實際上，衡量居民住房支付能力的最佳指標是房價收入比。近年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買套住宅，其實質(zhì)就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照系。對于房價收入比，筆者近幾年進行了持續(xù)研究，認為隨著我國住房信息統(tǒng)計制度的趨于完善，全國和各地都應考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標尺，至于合理區(qū)間，全國可以設(shè)定為6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設(shè)定為9-10等。

    房價收入比的指標體系的研究和構(gòu)建，需要一個過程。就當前而言，既然住建部已要求各地聽取民意，酌情調(diào)目標，那么3月30日之前沒有公布房價控制目標的城市，可能會適度調(diào)低目標；已經(jīng)公布的城市可能面臨重新調(diào)整目標的尷尬，估計那些被國家認定為“高房價”的城市，尤其是東部一二線城市，可能會被迫調(diào)低目標。征求民意、調(diào)整目標需要過程，一季度末出臺最終方案，恐怕來不及了。但一個更加合理的房價控制目標，花點時間征求民意和決策，還是值得的。（上海易居房地產(chǎn)研究院　綜合研究部部長 楊紅旭）