雖然3月份北京住宅成交量迎來小陽春，但土地市場仍然冷清，一季度北京的平均樓面價僅為2706元/平方米。
在房企的大力促銷和部分剛需的共同作用下，3月北京的樓市成交量明顯回暖，住宅均價較去年同期下滑14%，出現(xiàn)量升價跌的局面。
而房企們對后市銷售狀況的信心也開始回升，恒大地產(chǎn)主席許家印在28日的業(yè)績發(fā)布會上就表示，在經(jīng)歷了1、2月份的低迷后，3、4月份的市場銷售將逐步回暖，房企們即將公布的3月份銷售業(yè)績也將證明著一點。
成交環(huán)比大漲
根據(jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，北京新建住宅簽約套數(shù)為6904套，其中剔除保障房成交量5998套，預(yù)計在剩余3個工作日的情況下，3月全月北京新建住宅簽約量有望達到8000套，環(huán)比2月份的5514套增長45.09%，同比去年3月份的5743套增長39.30%，但仍不及2010年同期的10103套。
而3月份截至到目前，北京的住宅均價為18750元每平米，相比2011年一季度的21788元每平米下調(diào)了14%，均價也已經(jīng)連續(xù)3個月徘徊在1.8萬左右。
對此，有分析人士認為，成交量的復(fù)蘇使得目前市場已經(jīng)逐漸出現(xiàn)底部特征，降價項目在目前的價格段已經(jīng)換來成交量，因此已經(jīng)降價的項目再度下調(diào)售價的可能性不大。在政策底部已經(jīng)出現(xiàn)的情況下，部分剛需盤已經(jīng)出現(xiàn)了相對高的性價比，剛需購房者已經(jīng)可以考慮入市。
此外，從目前整體市場來看，市場均價依然存在繼續(xù)降價的空間，調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大，之前未降價項目可能會迎來一次補跌過程。
庫存壓力大
雖然3月北京樓市迎來了一波小陽春行情，但從庫存上看，房企面對的銷售壓力仍是有增無減。
北京市住建委近日發(fā)布消息稱，對全市新建商品住房庫存進行了全面清理，將清除長期以來積壓形成的3.3萬套無效房源，以準確反映實際可售房源信息，為居民購房選房提供有效參考。清理后，目前全市可售住房由之前的12.4萬套下調(diào)至9.1萬套。
對此，業(yè)內(nèi)普遍的觀點是，不管是12.4萬套還是9.1萬套，北京商品房庫存的壓力并沒有改變。
而從目前庫存情況來看，5-6環(huán)之間的庫存占據(jù)全市的絕對主力，占比達到了51.36%，在調(diào)整之前這一比例為48%左右。庫存基本與成交情況匹配，以2011年全年的成交情況看，5-6環(huán)成交占全市成交比例為55.2%，6環(huán)以外的成交占比則為18.6%。
統(tǒng)計還顯示，目前市場庫存的大戶型比較多，3居以上戶型占比達到了53.9%，成交占比則不足5成。因此大戶型項目很可能繼續(xù)降價以換取成交量。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，按照截止日前的北京住宅簽約情況，消耗目前庫存如果以一季度數(shù)值計算，需要24個月；按照3月份的成交量計算，則需要15個月，也就是說按照目前市場情況，消耗9.1萬套庫存最少需要15個月。其中庫存消耗比最大的幾個區(qū)域分別為通州、順義、豐臺、房山。而目前北京大幅降價的項目也基本集中在這幾個區(qū)域。
平均樓面價下調(diào)千元
高庫存還進一步拖累了土地市場。由于開發(fā)商積壓庫存嚴重，在銷售仍處谷底的情況下，開發(fā)商難有拿地熱情。
北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度北京合計出讓土地45宗，總建筑面積357.37萬平米，總土地出讓金96.7億，平均樓面價僅為2706元/平方米。其中3月份出讓的9宗地塊，土地出讓金合計32.57億，低于2月份的42.2億。
整體來看，北京一季度的土地出讓金同比銳減39.3%，平均樓面價更是下調(diào)近千元，降幅達25.8%。同時，2012年1季度北京45宗地塊全部以底價成交，競價次數(shù)為零。而這也是北京2010年以來，第一次單季土地出讓金低于百億元。
對于土地市場冷清，不少房企人士都表示，目前部分土地的底價依然較高，加之調(diào)控持續(xù)的影響，如果地方政府不能適當調(diào)整土地出讓價格，那么開發(fā)商也就很難有拿地的積極性。（本報記者 王崢）
