北京商品房預(yù)售款監(jiān)管或引發(fā)樓商調(diào)價(jià)

　　開(kāi)發(fā)商們一直以來(lái)騰挪拆借的利器——商品房預(yù)售款將被徹底監(jiān)管，隨之引發(fā)的可能是大規(guī)模的開(kāi)盤(pán)潮與價(jià)格調(diào)整。昨天出臺(tái)的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》明確規(guī)定，從12月1日起，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金，所有預(yù)售款將全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，優(yōu)先用于工程建設(shè)。本市內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房、經(jīng)適房項(xiàng)目都將按新規(guī)實(shí)行。

　　保守估計(jì)，開(kāi)發(fā)商要有超過(guò)四分之一的資金被凍結(jié)。

　　一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目一個(gè)賬戶(hù)監(jiān)管

　　商品房預(yù)售資金是指購(gòu)房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的全部購(gòu)房款。我國(guó)從1994年開(kāi)始實(shí)行該制度，最初的目的是為了推動(dòng)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)等，曾產(chǎn)生過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金導(dǎo)致的工程爛尾、項(xiàng)目延期等情況。

　　北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，與此前種種調(diào)控措施試圖抑制購(gòu)買(mǎi)不同，此番對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售款的凍結(jié)，更多的是為購(gòu)房者提供保障。

　　根據(jù)《辦法》，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存監(jiān)管賬戶(hù)，保證優(yōu)先用于工程建設(shè)。只有預(yù)售資金數(shù)額超過(guò)重點(diǎn)監(jiān)管資金后，開(kāi)發(fā)企業(yè)才能向監(jiān)管銀行申請(qǐng)轉(zhuǎn)出超出的部分。

　　《辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃應(yīng)按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記并達(dá)到購(gòu)房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件共四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)，并合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。“尤其是第四個(gè)節(jié)點(diǎn)，必須達(dá)到可以為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證的條件下，才能解除監(jiān)管。”陳志說(shuō)，這也意味著，即便開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情況，也不會(huì)影響到購(gòu)房人。

　　違反監(jiān)管規(guī)定暫停預(yù)售

　　如果開(kāi)發(fā)商違反了資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定，主管部門(mén)將暫停其在本市所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商品房預(yù)售，責(zé)令限期改正，并將其違法違規(guī)行為予以公示，記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。如果工程因違法違規(guī)而停工、出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、未按期交用等，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)應(yīng)書(shū)面通知監(jiān)管銀行，暫停撥付專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)的全部預(yù)售資金，并啟動(dòng)應(yīng)急措施，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)監(jiān)督專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金的使用。

　　購(gòu)房人可查入賬情況

　　根據(jù)《辦法》要求，商品房預(yù)售時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。購(gòu)房人申請(qǐng)抵押貸款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供專(zhuān)用賬戶(hù)作為貸款到賬賬戶(hù)。

　　陳志介紹，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進(jìn)行改進(jìn)，將來(lái)購(gòu)房人在查詢(xún)網(wǎng)簽結(jié)果時(shí)，輸入購(gòu)房合同號(hào)，便可確認(rèn)自己的購(gòu)房款是否存入了專(zhuān)用賬戶(hù)。同時(shí)，市、區(qū)住建委也將公示已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)方案、工程進(jìn)度等情況，購(gòu)房人可以通過(guò)主管部門(mén)網(wǎng)站查詢(xún)相關(guān)信息。（趙瑩瑩）