一線大城市房價(jià)正在苦苦掙扎，二、三線城市悄然躍上前臺。隨著開發(fā)商加快在二、三線城市的布局，部分縣市房價(jià)、地價(jià)出現(xiàn)了較快的漲勢。業(yè)內(nèi)人士及專家認(rèn)為，二、三線城市房地產(chǎn)升溫值得警惕，必須通過健全與完善房地產(chǎn)各項(xiàng)管理制度，防范二、三線城市房價(jià)、地價(jià)“跟風(fēng)”快漲，重蹈一線城市“覆轍”。

　　部分縣市房價(jià)地價(jià)漲幅較大

　　“去年5月回福清探親，就聽說福清城區(qū)當(dāng)時每平方米房價(jià)猛漲到了4000元，時隔一年，福清城區(qū)的房價(jià)差不多翻了一番，快8000元了。”剛從愛爾蘭回國探親的福清人陳煌明有點(diǎn)被家鄉(xiāng)的房價(jià)驚嚇到了。福清是福州下轄的一個縣級市，這個三線城市的房價(jià)正悄悄逼近剛突破萬元大關(guān)的福州房價(jià)。

　　4月份以來，在房地產(chǎn)調(diào)控的連環(huán)新政下，北京、深圳等一線大城市房價(jià)紛紛顯現(xiàn)頹勢，而陳煌明卻堅(jiān)信僑鄉(xiāng)福清的樓市將會“逆流而上”“蓋好一座，熱銷一座”。

　　他的理由是：“近年來，10個福清人中就有2個出國打工，這些人大多數(shù)農(nóng)村出身，在外賺了錢回來必然要在城區(qū)買房。而沒有出國的年輕人受過高等教育后，也很少愿意回到農(nóng)村生活，也要在城區(qū)購房。城區(qū)的房源將會供不應(yīng)求。”

　　不僅是福清，近兩年來，晉江、長樂、南安等福建沿海一批經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級城市房價(jià)急劇上漲。福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理程璇說，2008年以來，三盛地產(chǎn)在南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該樓盤的銷售均價(jià)最初每平方米1800元，至今已漲到5000多元。

　　近日，遠(yuǎn)道前來福州熱情推薦房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的山東省文登市副市長譚遠(yuǎn)國說，作為三線城市、縣級市的文登，“樓面地價(jià)在500元至1000元之間，房價(jià)平均在4000元至6000元，如果樓盤檔次高、質(zhì)量優(yōu)、配套完善，房價(jià)還能進(jìn)一步提升。”

　　房價(jià)不斷趨高成為支持地價(jià)暴漲的強(qiáng)勁動力。今年1月，福清市新誕生的“地王”樓面價(jià)達(dá)每平方米8690元，短短4個月的時間就讓樓面價(jià)3113元的舊“地王”風(fēng)光不再。與此同時，房價(jià)“破萬”的福州催生出了樓面均價(jià)逾1.6萬元的新“地王”。

　　二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫快

　　與二、三線城市房價(jià)、地價(jià)快速上漲相呼應(yīng)的是，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)正在快速升溫。

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，二、三線城市房地產(chǎn)投資開發(fā)快速升溫，主要原因是，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控使一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計(jì)4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米，二、三線城市占土地儲備比重高達(dá)80%。今年初以來，一些房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭企業(yè)更是加快了這一進(jìn)程。今年一季度，萬科地產(chǎn)新增開發(fā)的11個項(xiàng)目中，有8個編列在二、三線城市；金地地產(chǎn)去年新增土地面積在二、三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二、三線城市補(bǔ)倉11%。

　　文登市副市長譚遠(yuǎn)國一語道出三線城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫所憑借的根本優(yōu)勢：“目前，在一二線大城市開發(fā)房地產(chǎn)，資金需求動輒幾億元，甚至十幾億元，而文登的樓面地價(jià)相對較低，福建和淄博的兩家房地產(chǎn)企業(yè)2007年只帶了幾百萬元到文登開發(fā)房地產(chǎn)，3年時間兩家企業(yè)利潤都超過1億元。”

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，國家有關(guān)部委新近已經(jīng)明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進(jìn)程將提速，也為二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機(jī)和發(fā)展空間。

　　近期，浙江省規(guī)劃5年內(nèi)，在嘉興、義烏開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，在溫州、臺州開展民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)。福建省規(guī)劃在3到5年，開展21個小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，各地二、三線城市城鎮(zhèn)化的加快推進(jìn)及首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實(shí)施落實(shí)，必將釋放新的剛性購房需求。

　　謹(jǐn)防房價(jià)地價(jià)“跟風(fēng)”快漲

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)研究所所長趙松認(rèn)為，二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產(chǎn)市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區(qū)的地價(jià)“跟風(fēng)”過快上漲。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，中小城市應(yīng)適時建立房價(jià)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對新興房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。國際居住用途的房價(jià)預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)為每個家庭年收入的3倍至6倍。中小城市房價(jià)超過上限6倍，地方政府就應(yīng)及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價(jià)，防患于未然，以免重蹈一線城市房價(jià)居高難下的困局。

　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉表示，目前，多數(shù)中小城市還未全面實(shí)行土地招拍掛制度，這項(xiàng)土地交易制度亟待進(jìn)一步完善，并在廣大中小城市嚴(yán)格執(zhí)行。

　　目前，大多數(shù)中小城市保障性住房的建設(shè)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價(jià)過快普漲起來，地方政府在保障房建設(shè)上沒有及時跟上，必然會對城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現(xiàn)狀下，保障房工程應(yīng)及時向中小城市延伸。