近日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，要求自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格調(diào)整為按照全市住房平均交易價(jià)格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。同時(shí)，發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》(以下簡稱《兩通知》)。希望加強(qiáng)對住房稅收征管，打擊“陰陽合同”。
對于北京市的這《兩通知》，政策制定者說不是為了救市，是為了減輕住房消費(fèi)者購買住房的負(fù)擔(dān)。在他們看來，考慮到近年來北京城市發(fā)展與房價(jià)變化的情況，用更合理的標(biāo)準(zhǔn)以最大程度支持普通居民自住型購買住房需求，從而讓70%以上的新購買住房者受惠。《兩通知》是對北京房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的強(qiáng)化。不過，這種政策要取信于民并非易事。
首先，我們要問的是，出臺該政策最受益的群體是誰。該政策告訴大家是有利于自住型購買住房者。但是，當(dāng)前中國最為主要的銷售制度是住房預(yù)期制度，居民繳交契稅在收房拿房本時(shí)進(jìn)行。就北京的情況來看，期房不僅是住房銷售最大主體的住房而且一般都比購買住房要滯后1年至2年。而在當(dāng)前住房價(jià)格過高的情況，一般購買住房者多已是無支付能力進(jìn)入市場。即使是有支付能力，看到住房價(jià)格下降，他們也不會輕易地進(jìn)入市場。因此，該政策出臺首先得益的是2009年至2010年市場購買住房者，是那兩年冒著住房高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入市場的投機(jī)炒作者，而不是自住型居民。如果這些住房購買者享受到稅收優(yōu)惠，那么會感覺到政府救市的激勵十分強(qiáng)，住房市場“量降價(jià)滯”的局面更是不容易打破。
其次，遏制住房投機(jī)炒作是“國十條”以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本政策，而且在這些政策里明確規(guī)定要用稅收政策來調(diào)整過高的房價(jià)。本來現(xiàn)有的住房稅收還沒有恢復(fù)到2008年131號文件救市前的水平，無論是住房交易稅還是住房交易所得稅都處于極低水平，住房的財(cái)產(chǎn)稅及住房遺產(chǎn)稅基本上為零。現(xiàn)在在房價(jià)開始下跌時(shí)來一個(gè)減免或優(yōu)惠，實(shí)在是匪夷所思。
第三，該政策稱普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，是根據(jù)幾年來住房市場形勢動態(tài)化管理。以北京的整個(gè)住房價(jià)格變化，這個(gè)普通住房標(biāo)準(zhǔn)放寬也是正常。一是普遍住房標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)化管理沒有多少錯，但是為何要在北京的住房價(jià)格剛下降時(shí)來調(diào)整，為何不早些時(shí)候調(diào)整或晚些時(shí)候調(diào)整。反之，這個(gè)普遍住房標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)化管理能否給一個(gè)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)性年限。二是把普通住房標(biāo)準(zhǔn)推高到現(xiàn)有的水平上，或推高到北京市場住房價(jià)格漲幅最高的頂點(diǎn)，其假定就是北京市的住房價(jià)格不會下降，誘使住房消費(fèi)者在高房價(jià)的情況下進(jìn)入市場。
第四，說以《兩通知》來遏制“陰陽合同”。對這種現(xiàn)象，政府有責(zé)任保證每一個(gè)當(dāng)事人履行合同，要讓合同保證每一個(gè)當(dāng)事人的真實(shí)承諾。否則合同的意義不是太大。對于“陰陽合同”，只能追究政府主事人的責(zé)任，不是什么出臺新規(guī)定的理由。
在當(dāng)前的中國的經(jīng)濟(jì)形勢下，只有去除住房市場泡沫及住房賺錢效應(yīng)，才是中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長之出路。
