樓市新政能否促成中國住宅民生化

　　“就像等待樓上要落下的那只鞋子，兩會之后，期待已久的地產(chǎn)調(diào)控政策終于出來了”。15日，得知有關(guān)部門出臺了樓市調(diào)整新政，深圳一位長期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的肖先生感慨道。

　　4月15日下午，新華網(wǎng)發(fā)布消息稱，根據(jù)14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議精神，中央相關(guān)部門要求“對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍；對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。”

　　嚴(yán)厲的調(diào)控新政對正在高燒的深圳樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？本報記者就此采訪了多位深圳地產(chǎn)界觀察人士。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕認(rèn)為，本次政策的出臺在很大程度上會固化前一段時間市場對樓市“走跌”的預(yù)期，對深圳樓市而言，很可能會造成短期內(nèi)成交量的明顯下滑。

　　此前，高海燕在接受本報記者采訪時曾表示，目前樓市之所以持續(xù)在高位運行，主要是需求沒有管理好。在沒有能力大規(guī)模提高供應(yīng)量的前提下，政府唯有通過提高二套房乃至多套房的擁有成本及交易成本來遏制市場的投機(jī)、投資需求，才能實現(xiàn)樓市的理性運行。

　　高海燕說，本次中央出臺的新政實際上是釋放了一個強(qiáng)烈的信號，意味著中央將大幅度加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的需求管理，特別是樓市中的投資性和投機(jī)性需求，并試圖將這一部分需求與真正的剛性需求加以區(qū)分。另外，90平方米以上戶型首次置業(yè)也需要付30％的首付，將普通戶型需求與大戶型需求加以區(qū)分，也體現(xiàn)出政府對需求管理的趨勢。”

　　“估計成交量會有一個明顯的下滑”，招商地產(chǎn)后海片區(qū)一位置業(yè)經(jīng)理也對記者表達(dá)了同樣的判斷：“二套房首付提高到五成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍,這將大大提高投資者的投資、持有成本，迫使很多中小型投資者離開市場，而剛性需求者則會持幣觀望樓市的下一步走向，這都將導(dǎo)致的成交量的明顯下降”。這位置業(yè)經(jīng)理透露，實際上，3月深圳二手房市場的交易火爆的背后，就已有投資客開始“拋售”的影子。

　　深圳地產(chǎn)界資深評論人、不久前剛加盟潛龍地產(chǎn)任副總經(jīng)理的賀承軍博士也認(rèn)為，此一輪新政出臺對暫時性的投資、投機(jī)需求會有一定的遏制作用，會讓持續(xù)高溫的樓市“冷下來”重新回到2007年時的低迷狀態(tài)。但是，賀承軍表示，從2007年那一輪市場調(diào)整的結(jié)果來看，新政釋放的效應(yīng)不會持續(xù)太久，很可能在年內(nèi)就被消化掉，因此，整個行業(yè)沒必要對此輪調(diào)整過于“恐怖”。

　　如果樓市成交量下降，樓價的走勢又該如何？

　　16日凌晨，著名的樓市觀察者、網(wǎng)友牛刀在自己的博文中寫道：“二套房貸首付五成是遏制樓市投機(jī)行為的一個殺手锏，將對樓市將產(chǎn)生廣泛的影響。”他預(yù)計，深圳等樓市泡沫嚴(yán)重的城市樓價至少要下跌30％——“2008年、2009年和今年一季度漲起來的房價，怎么漲起來，就怎么跌回去”。此外，他還認(rèn)為，二套房貸首付五成對樓市產(chǎn)生的影響不僅僅只是房價下降這么簡單。這個政策將實質(zhì)性的改變中國住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，顛覆一切炒買炒賣哄抬房價的樓市投機(jī)行為，促成中國住宅的民生化，回歸住房應(yīng)有的居住功能。”

　　相比較牛刀的樂觀，其他觀察人士則謹(jǐn)慎很多，深圳中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認(rèn)為，目前的政策仍不足以遏制房價不斷上漲的勢頭，他表示，雖然深圳樓市可能會進(jìn)入一到幾個月的短暫觀望階段，但由于市場流動性比較充足，開發(fā)商的抗壓能力已與2007年不可同日而語，并且，市場存在著對通貨膨脹、人民幣升值的預(yù)期，通過樓市投資實現(xiàn)保值增值的氣氛仍然濃厚，樓市暫時不會出現(xiàn)放量下跌的情況。張偉還認(rèn)為，實際上，商業(yè)銀行對新政的執(zhí)行力度也有待觀察，在沒有減少總的信貸規(guī)模的前提下，銀行完全可以通過發(fā)行理財產(chǎn)品等方式對部分客戶實行較優(yōu)惠的信貸政策。

　　張偉表示，想要真正遏制樓市上漲的勢頭，除了信貸政策之外，還應(yīng)配套以相應(yīng)的稅收政策，如嚴(yán)格征收房產(chǎn)交易的個人所得稅，以及開征房產(chǎn)稅等等。

　　深圳市城市發(fā)展研究中心主任高海燕也對此持同樣的觀點，他認(rèn)為，在目前貧富懸殊巨大的情況下，僅靠收緊信貸政策顯然無法遏制強(qiáng)力消費群體的投資需求，因為很多資金雄厚的購房者根本不是通過銀行信貸來完成投資的，首付是4成還是5成，對這一部分投資者并無實際意義。因此，想要讓樓價降下來，還必須通過諸如征收“房產(chǎn)持有稅”等收稅手段進(jìn)一步加大對樓市需求的有效管理。

　　賀承軍則認(rèn)為，僅僅依靠信貸政策或者加大保障性住房的供給而非改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，其實無濟(jì)于解決普通中低收入階層的住房問題，因為，“即使房價從3萬降到2萬，大多數(shù)普通市民仍然無法參與到房地產(chǎn)市場的消費行為中”。

　　長期關(guān)注深圳地產(chǎn)行業(yè)的搜狐焦點網(wǎng)記者肖福音則認(rèn)為，在遏制投資投機(jī)需求的同時，新政中“90平方米以上大戶型首次置業(yè)首付提高到30％”的規(guī)定會傷及到很多以自住為目的的剛性需求者，根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)的調(diào)查，在深圳希望購買90平方米以上大戶型、將父母接來同住的“剛需”至少占到剛性需求總量的4成以上，更高的資金門檻將迫使他們中的相當(dāng)一部分人不得不暫時放棄購房計劃。