物業(yè)稅要開征房價會下降？對樓市股市影響幾何？

　　日前國務院公布《關于2009 年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》(下稱：《意見》)明確指出，要在2009年“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。

    什么是物業(yè)稅？

    又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年按一定比例繳付稅款。

    何時會開征？

    由于各種原因，短期內(nèi)推出不大可能，采取什么方式征稅也未確定。

    開征后有什么影響？

    有助于擠出虛假房價泡沫，對房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展利大于弊；對開發(fā)商和自住型購房者影響不大，對投資客打擊則比較明顯。

    爭議焦點

    是否開征？

    物業(yè)稅短期不可能推出

    2007年全國人大就提出要研究開征物業(yè)稅，2008年也曾傳出北京市要率先試點開征物業(yè)稅的消息。不過，由于各方面原因，物業(yè)稅至今未推出。

    正坤財稅顧問有限公司經(jīng)理、注冊會計師黃惠麗對本報記者表示，雖然國家已經(jīng)表示推出物業(yè)稅，但近期推出的可能性也很小，因為房地產(chǎn)市場剛剛顯露出回暖的跡象，這時征收物業(yè)稅無疑是雪上加霜，只可能等樓市真正好轉(zhuǎn)后。

    知名房地產(chǎn)專家韓世同也對本報記者表示，各方對物業(yè)稅的概念、定義、稅基、稅率以及征收方式等還要多方研究，因此，短期推出是不太現(xiàn)實的。

    如何征收？

    按房價或租金比例交納

    北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理李文杰指出，物業(yè)稅主要是對購買房產(chǎn)的個人或者企業(yè)，每年按照房價估值的一個固定比例或者按照租金的固定比例向政府交納一定持有環(huán)節(jié)的稅。

    中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓表示，物業(yè)稅開征后，可能先期針對企業(yè)征收，中期針對個人購買的豪宅征收，最后才會對個人購買的普通住宅征收。這個過程預計會有三四年。

    社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權。而買房人已經(jīng)一次性交納了70年的土地出讓金，如果開征物業(yè)稅，和原有政策如何銜接仍需要深入研究。

    相關影響之樓市

    征收物業(yè)稅有利于穩(wěn)定房價

    專家表示，物業(yè)稅的開征對整個房地產(chǎn)市場確實存在短期不利影響，主要是心理影響較大，而從長期來看，對樓市是利大于弊的。而且對行業(yè)不同環(huán)節(jié)，影響也有很大的差別。

    目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

    國家信息中心報告指出，較高的交易稅和零持有稅使得“囤積”房地產(chǎn)的機會成本較低，一部分居民保有住房的意愿增強，投機性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應矛盾。

    從國外的經(jīng)驗看，物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

    同時，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤活現(xiàn)有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動，促進二級市場的發(fā)展，從而更好地實現(xiàn)住房“經(jīng)濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿足不同收入階層家庭的住房消費。