京滬深房價下降“雷聲大雨點小” 城區(qū)價格仍堅挺

      時間:2012-02-27 09:28   來源:中證報

        京滬深房價下降“雷聲大雨點小”

        經歷了春節(jié)前后的銷售低迷,開發(fā)商正期待樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來。存款準備金率下調后,開發(fā)商更加重視針對剛需購房者開展促銷活動,眼下形式多樣的“促銷戰(zhàn)”正在京滬深樓市悄然上演。

        但在名目繁多的促銷活動背后,開發(fā)商真實讓利程度有多大?房價是否會隨著打折促銷而大幅下滑?中國證券報記者在京滬深三地調查發(fā)現(xiàn),不少樓盤促銷“雷聲大雨點小”,實質降價幅度十分有限,且降價樓盤主要集中在前期價格上漲過快地區(qū)或城市遠郊區(qū)域,城區(qū)主流樓盤價格依然堅挺。

        城區(qū)樓盤價格仍堅挺

        春節(jié)過后,樓市供應量正緩慢回暖,部分樓盤的促銷力度不斷加大。打折返點、墊付首付、下調售價……為了刺激銷量,開發(fā)商促銷手段層出不窮。不過,中國證券報記者發(fā)現(xiàn),目前降價樓盤多集中在滯銷樓盤或是尾盤項目,以及部分前期過快上漲區(qū)域和城市遠郊區(qū)域,城區(qū)主流樓盤并未出現(xiàn)大規(guī)模實質性降價。

        2月25日,深圳熱鬧的羅湖東門步行街,樓盤港澳8號舉行“開盤儀式”。一位深圳房地產人士介紹,此樓盤之前搞過多次這樣的“開盤儀式”,其中一次還請到著名演員做代言人。而這一次開盤是因為慶祝本月銷售加速,“再開一次盤”是為了爭取最后清盤。

        中國證券報記者看到,港澳8號“開盤”現(xiàn)場十分熱鬧,除常規(guī)的文藝表演,還把之前已經交納定金的準業(yè)主們請到現(xiàn)場,參加抽獎活動。繁華的東門步行街上,該樓盤的銷售人員隨處可見。在售樓處,等候看樣板房的購房者排起了長隊。

        事實上,喧鬧的東門步行街并不是深圳熱門的置業(yè)區(qū)域。港澳8號自從去年11月開始銷售以來,銷售情況一直不夠理想。春節(jié)后,港澳8號推出了開發(fā)商墊付首付的促銷,最多為購房者墊付兩成首付。這樣,購房者只要接受一定的利息,最低可以一成首付。

        北京的不少樓盤也推出了各式各樣的折扣促銷,尤其是懷柔、大興等周邊區(qū)域的樓盤折扣力度正不斷加大。位于懷柔陳各莊附近的世嘉光織谷近期推出了5期房源享1萬抵4萬的優(yōu)惠活動,購房者如果全額付款則享1萬抵5萬,再打98折。北京目前折扣較大的項目大多分布在五環(huán)外的郊區(qū),其中遠郊區(qū)項目尤其明顯。

        偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認為,目前北京市近八成的新盤分布在五環(huán)以外,且這些區(qū)域的市場正呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。通過降價促銷、加快回款緩解資金壓力仍是大部分開發(fā)商首選。

        打折樓盤不僅僅局限于城區(qū)外的低價盤。由于成交低迷,一些曾經取得不俗銷售業(yè)績的樓盤也開始悄然打折。2月19日,上海兩大知名樓盤傳出大幅折扣的消息,一個是2011年的上海商品住宅銷售冠軍,另一個則是以超過4萬元/平方米的均價稱雄外高橋板塊。

        如果在2011年年底促銷,說明開發(fā)商還面臨著年底還款業(yè)績的壓力,但這些項目卻選擇在開春降價。“主要還是滯銷的原因,去年的銷售冠軍,今年實際已經滯銷2個月了。”中房信分析師薛建雄表示。

        上海另一知名樓盤也面臨類似情況,在2011年9月售出132套房源之后,該樓盤單月成交就一直在10多套徘徊,最近兩個月僅成交4套和2套房源。成交價格也從去年9月的4.3萬元/平方米一路下滑至3.7萬元/平方米左右。

        不僅僅上述兩個樓盤,保利、地產、仁恒等知名開發(fā)商均采取促銷策略。中國證券報記者從部分開發(fā)商營銷部了解到,今年3月,作為樓市傳統(tǒng)“小陽春”,不少開發(fā)商會把該時點作為推盤的重點,對于促銷,大多開發(fā)商表示將隨行就市。

        不過值得注意的是,拿出真金白銀、下調房屋售價的樓盤仍十分有限。不少樓盤都是打著買房返點、送裝修等“旗號”,房價卻并沒有實質性下降。

        偉業(yè)我愛我家市場研究院數據顯示,2月以來北京有成交的120個項目中,相比1月有近80個項目的實際成交價格并未下降。2月成交面積排名前10的項目中,更是有6個項目實際成交均價出現(xiàn)小幅上漲。換言之,降價幅度較大的項目實際成交并不理想。

        業(yè)內人士指出,目前樓市熱銷項目主要是處于交通便利、商業(yè)發(fā)達地區(qū)以及部分精品項目的后期,這些項目并沒有降價的動力。相反,一些項目還隨著后期開盤小幅上調售價。總體來看,主流項目降價潮并未出現(xiàn)。

        開發(fā)商促銷瞄準剛需

        隨著樓市“小陽春”日期的臨近,開發(fā)商們開始積極備戰(zhàn),一些地區(qū)促銷戰(zhàn)已經提前展開。近期銀行存款準備金率的下調,讓首次購房者有望享受更多信貸支持,當前開發(fā)商更加注重針對剛需購房者展開促銷活動。

        在深圳港澳8號樓盤現(xiàn)場,一位購房者對中國證券報記者表示,他看好港澳8號的升值前景。“這里是商業(yè)區(qū),也算是屬于稀缺地段。”由于深圳已經實行限購,這位購房者只好購買了一套未納入限購范圍的40年產權公寓。

        不僅是港澳8號,此前上市的大體量樓盤龍華花半里、綠景香頌等項目近期成交也有所增加。綠景香頌曾因為“首創(chuàng)”三年保值回購而引起廣泛關注。雖然綠景香頌的保值回購引起深圳開發(fā)商競相效仿,但是去年11月末開盤后的銷售效果著實有限。

        中海地產開發(fā)的中海康城項目“秘密加推”也讓深圳的購房者匪夷所思。2月22日晚7點,中海康城在沒有任何廣告推廣的情況下突然加推176套房源。中海地產相關人士表示,該項目此前已經積累了足夠的客戶,僅認籌的客戶就足以消化此次加推房源,因此此次開盤采取了非公開的方式。

        業(yè)內人士指出,像其他一線城市一樣,深圳剛需人群眾多,而近期地方政府“救市”動作頻頻、央行調低銀行存款準備金率等消息,被一些剛需購房者解讀為樓市調控見頂的信號。加之節(jié)日因素導致1月的部分成交延后至2月,因此形成深圳樓市成交回暖的現(xiàn)象。

        近日上海市場也傳出消息稱,上海樓市政策微調,外地戶籍居民持長期居住證滿三年,可享受本地戶籍居民同等購房資質。這樣一項“老政策”,卻因為最“新”的解釋,攪動了2月底的上海房地產市場。隨著春節(jié)前后積壓需求的釋放,沉寂已久的上海樓市似乎出現(xiàn)了逐漸復蘇勢頭。

        業(yè)內人士指出,目前個別地區(qū)樓市出現(xiàn)成交回暖的勢頭,除了需求釋放外,年初有一些符合限購政策年限的購房者入市,也帶動了需求回升。不過,由于很多項目價格與購房者預期價格之間依然存在差距,需求回升并非一定帶動成交量出現(xiàn)反轉,取決樓市成交量的主要因素仍是未來房價和政策的變化。

      編輯:王君飛

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