“房企再融資開閘”已不再停留在是否成為可能的層面上，而是再融資開閘的范圍。從監(jiān)管層的政策意圖來看，基于政策導(dǎo)向的有限開閘概率最大，即對于普通商品住房和保障房項目適度放寬再融資限制。
對于保障房項目適度放寬再融資限制，目前來看沒有異議。筆者認(rèn)為，之所以對普通商品住房項目可能會放寬再融資的限制，與近期管理層提出的“要支持首套房購置”、“積極釋放有效需求”有關(guān)。今年以來，一線和二線重點(diǎn)城市住房成交火熱，住房銷售面積平均同比增幅在30%以上，絕大多數(shù)一線和二線重點(diǎn)城市庫存水平持續(xù)下降。但是，在火熱的住房需求中，以首套房購置為主的剛性需求占比達(dá)到85%以上，這說明住房有效需求比較旺盛，需要增加市場有效供應(yīng)。
重點(diǎn)城市庫存水平下降的同時，6月份以來的“錢荒”讓很多銀行收緊了房貸，有的商業(yè)銀行分行給下面支行的房貸指標(biāo)只有幾百萬元，且首套房貸的利率優(yōu)惠也逐漸淡出，這是造成7月份房地產(chǎn)銷售明顯回落的主要原因。中國指數(shù)研究院監(jiān)測的43個重點(diǎn)城市中，7月份超過6成成交面積回落，平均回落10%，庫存也在7月份以來持續(xù)數(shù)周上升。例如，北京6月份還在為庫存逼近6萬套的“警戒線”而著急，7月份一手住宅庫存量就迅速上升至10.7萬套，達(dá)到今年高點(diǎn)，這不符合新一屆管理層要“支持首套購房、釋放有效需求”的指示。滿足市場需求最好的方法就是增加適銷對路的產(chǎn)品，這需要房企加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)大周期下行的背景下，利潤靠“囤地和漲價”的時代不復(fù)返，房企生存和發(fā)展也只有靠“適銷對路”和“加快周轉(zhuǎn)”。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，需要拓寬資金來源，再融資結(jié)構(gòu)性開閘則水到渠成。而且，針對剛需住房供應(yīng)的再融資放寬，有利于增加供應(yīng)和擴(kuò)大內(nèi)需，有利于穩(wěn)定房價。
更為重要的是，即便國內(nèi)資本市場對于房企再融資關(guān)閉長達(dá)4年，但房企繞道海外和國內(nèi)影子銀行的融資活動如火如荼。而且，在量化寬松的背景下，海外融資成本比國內(nèi)低很多，有的募資成本只有國內(nèi)的一半。同時，在需求旺盛的支持下，上半年房企資金來源中，自籌資金和其他資金(主要是訂金和按揭貸款)占比達(dá)到82%，上半年主要城市誕生的40多個地王已經(jīng)充分說明了房企資金的充裕，也意味著房企融資限制政策效力正在減弱。進(jìn)一步講，通過卡死國內(nèi)資本市場融資，限制房企囤地和捂盤行為的做法在某種程度上已經(jīng)失效了。與其政策越走越偏，還不如重新設(shè)計來適應(yīng)和引導(dǎo)當(dāng)前市場需求，將增量資金用在“刀刃”上。
新一屆政府上任后，著力攻堅阻礙市場運(yùn)行和市場機(jī)制發(fā)揮中政府無效或低效干預(yù)的政策和體制，目的在于厘清政府與市場的關(guān)系。我國房地產(chǎn)市場“十年九調(diào)”、46個調(diào)控政策文件，無法阻止房價快速上漲，住房困難日益加劇，房地產(chǎn)非理性繁榮對經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展造成沖擊。從根源上講，與政府作用發(fā)揮不到位、政府與市場的關(guān)系沒有厘清關(guān)系很大。因此，在解決房地產(chǎn)問題的思路上，著重于從長效機(jī)制上消除制約房地產(chǎn)調(diào)控績效差的病根，如不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅制改革、征地制度改革、集體土地入市、金融制度改革(機(jī)構(gòu)公平準(zhǔn)入、利率市場化)和戶籍制度改革等。此外，有意淡化房地產(chǎn)調(diào)控的提法，特別是行政干預(yù)較強(qiáng)的措施，如房企融資“一刀切”卡死就屬于此列。
有意淡化并通過長效機(jī)制建設(shè)來取代行政性措施，并不意味著即刻退出。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難重重的情況下，如果貿(mào)然退出原有政策，往往會因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)不振，疊加長期行政管制下道德風(fēng)險和市場化監(jiān)管能力孱弱，加速經(jīng)濟(jì)泡沫化。當(dāng)前，“地王”與“鬼城”并存、實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金匱乏與房地產(chǎn)資金寬裕并存、房地產(chǎn)市場在不顧實(shí)體經(jīng)濟(jì)困境的情況下依舊繁榮，已經(jīng)說明了這一點(diǎn)。更為重要的是，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相當(dāng)長的過渡期內(nèi)，公共投資將取代出口成為“保下限”的主要動力，公共投資需要融資保證。但在全國財政收入增幅進(jìn)入“個位數(shù)”、地方財政增幅被“攔腰折斷”、高達(dá)3萬億地方債務(wù)償債高峰期的到來、財政收支“剪刀差”擴(kuò)大和城鎮(zhèn)化成本需要可持續(xù)資金來源等情況下，剛性住房需求能否持續(xù)釋放，具有綜合利好效應(yīng)。這對房地產(chǎn)市場泡沫“轉(zhuǎn)著陸”的實(shí)現(xiàn)、行業(yè)健康向上發(fā)展氛圍的培育、公共投資的資金支撐和地方政府債務(wù)償還等，都有積極影響。
新一屆政府之所以對房地產(chǎn)調(diào)控，特別是限購和限貸等政策沒有做出明確表態(tài)，就是綜合正反兩方面的考慮后不得已而為之。管理層淡化原有調(diào)控政策被很多機(jī)構(gòu)認(rèn)為是政策退出的信號。大智慧數(shù)據(jù)顯示，自7月以來，上證房地產(chǎn)指數(shù)漲幅超過4%，遠(yuǎn)超大盤整體表現(xiàn)，主要原因就在于此。正是基于政策方向可能被“誤讀”的考慮，國家發(fā)改委主任徐紹史日前指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控的各項政策。這是新一屆政府上任以來，首次對房地產(chǎn)調(diào)控政策未來將走向何方的明確表態(tài)，表明既有的房地產(chǎn)調(diào)控政策在短期內(nèi)還要堅持。
正是在這種復(fù)雜的情形下，房企再融資的結(jié)構(gòu)性開閘是一個非常積極的、包含諸多正面的信號。以限購、限貸和融資控制為主的調(diào)控政策是2010年以來緊縮性調(diào)控的主基調(diào)，一直堅持到今年“新國五條”的出臺。對于行政措施為主的調(diào)控所存在的負(fù)面問題，新一屆管理層一直通過長效機(jī)制建設(shè)來尋找更有效市場管理措施，維持原有政策只是不得已選擇。但值得注意的是，改革已經(jīng)開啟。房企再融資開閘，意味著探索市場化、支持合理需求和間接干預(yù)新調(diào)控措施的開始，這對房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展是一大利好。（李宇嘉）
